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香港楼市“危局”交易额跌至16月来最差:下一个深圳?

时间:2018-11-20 20:58 来源:北京时间 作者:admin

拐点和传导都是小概率。

中国香港楼市拐点真的来了——所属18个区中16个区的房价都在降。

今年上半年,在全球多地楼市出现小幅下跌的情况下,中国香港仍保持了较高的增长态势。但是三季度,情况急转直下。蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升,据美联物业数据显示,10月中国香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平。同时,10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。

不知疲倦15年持续爬坡的中国香港房价真将掉头往下?

10月中旬中国香港研究协会的调查结果显示,目前六成受访者都对中国香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。

值得一提的是,中国香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。据中国香港财政司司长陈茂波在其“司长随笔”专栏文章中的说法,过去逾10年的中国香港超低息环境结束了。

这是否意味着,房地产的好日子到头了?由此衍生出另外一个严肃的话题,假如香港楼市拐点将至,最先会传导给东部沿海省份吗?进而形成一场席卷全国房地产市场的降价潮?

“拐点”?不急

组成“拐点”的征兆主要是这三点:蓝筹盘在跌、二手房在跌、大规模违约出现。

“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄,在截至10月初的12周内房价跌幅15%;中国香港二手房价格自9月初以来下跌约2%,8月以来,一手及二手房成交量合计共跌48%;从年初到10月底,中国香港新房交易中,已发生36起个人买家违约案例。

对此,中原地产首席分析师张大伟、明源地产研究院执行主编艾振强均对时间财经表示,价格确实出现下挫,但仅是个案。

美联集团副主席黄静怡具体分析了二手房降价的情况。根据政府差饷物业估价署资料显示,9月份私人住宅售价指数报388.8点,较8月下跌约1.4%,比起7月份高位也仅累跌约1.5%,更新的10月31日至11月5日的私人住宅售价指数与年内高位比,累计跌幅仅约4%,是回落到年中水平,与市场个案所描述的“劈价”情况有差距。

但香港地产市场依然存在较大的潜在风险。瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,中国香港稳居主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。自2012年以来,中国香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长。中信里昂证券(CLSA)房地产研究部门区域负责人Nicole Wong认为,中国香港房价的此般高位不合理。中国香港也确实连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。

加息被称为压倒骆驼的“最后一根稻草”。中国香港金管局跟随美联储加息,中国香港四大行便齐齐上调港元最优惠贷款利率,一举打破2006年以来的超低息环境,直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担加重,楼房销售自然就不好出货。

张大伟介绍,据中原地产统计,中国香港楼市在2003年低谷时,指数仅在70至80之间,如今这一指数已窜至180至190,中国香港楼市确实涨得太高了。由于此次降价才刚开始,是否为“拐点”还需等待两个月的观察,现在下定论为时尚早。毕竟,2015年和2016年都出现过这种回探调整,却并非拐点。大家容易忽略的是,现阶段中国香港政府对楼市的调控手段是多样、有效的。

事实上,中国香港财政对土地的严重依赖一直广受关注。根据中国香港2016年至2017年财政收入数据可知,跟土地、房屋相关的地价收入、物业税、一般差饷、物业及投资和印花税合计2447亿元,占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。此外,中国香港政府征收利得税中也有相当比例由中国香港房企缴纳,个人入息税也有相当数量和房屋有关。

明源地产研究院执行主编艾振强表示,政府即便调控楼市,也是希望稳住房价慢一点涨,但绝不是希望房价下跌。“拐点都是事后总结的。”

当然,中国香港历史上并不是没有过楼市暴跌。1998年,亚洲金融危机,处于风暴中心之一的中国香港,房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目,不少公民累计几十年的财富化为乌有。“但是现在情况没有那么严重,此时的中国香港房价核心是美联储加息进程。”艾振强说。

即便被部分媒体引用的报告所给出的下降预期,也并不能称得上拐点。野村中国香港房地产股票分析师郭美姗认为,中国香港楼市上行动力将会放缓,可能在下半年就会看到中国香港楼价回调。但与下半年相比,她认为中国香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。郭美姗表示,明年可能会跟2015年的情况有一点像,当时楼价在6个月内回调了13%。

放大到10年维度看,显然2015年只是中国香港楼市大爬坡中的一个小中转站。其它报告给出的下跌预期还不如2015年的降幅。瑞银(UBS)此前预计,从现在起至2019年底,中国香港房价最多将跌去10%。花旗则预计,下半年中国香港房价可能下跌7%左右。

传导?小概率 

财经分析人士齐俊杰曾公开表示,中国香港是整个中国楼市的桥头堡,也是最危险的地方。如果中国香港这个桥头堡被美国的连续加息刺破了,一墙之隔的深圳就会有所反应,而深圳是中国房价的风向标。2015年就是深圳房价率先上涨。假如深圳房价出现了明显回落,一线城市都会发生预期上的逆转。一线城市房价如果落下去,那么通常多数城市也就看到了房价的天花板。

时间财经查询安居客官网发现,深圳新房均价8月9月均为上涨, 10月、11月回调下探,但降幅不大,且各区表现各异。

张大伟和艾振强均不认同中国香港的房价会传导到深圳。艾振强认为,影响中国香港楼市的关键因素是美联储加息导致港币必须加息。内地只要不加息,中国香港楼市对大陆楼市的影响就只是预期,冲击不会太大。“中国香港楼市不是没有大跌过,但是你什么时候看到过大陆的房价真大跌过?”张大伟说。

但确实有10年时间里,一河之隔的深港两地房价几乎同步涨跌。从2005年到2015年末,“深港楼价走势的相关性系数为96.20%,双方存有高度正相关关系。”美联物业全国研究中心经理何倩茹曾经公开表示。

当然,两地房价的走势虽然在表现上有相同之处,但背后的原因却并非是深港楼价相互影响。深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示,房地产是非常地缘性的,与具体的城市相关度大,都是做本土市场,所以跟其他城市关系不大。中国香港的房价一路走高,是因为中国香港政府限制土地开发,导致供应量不足,巨大的中国香港房产需求缺口是拉动房价上涨的根本原因。而深圳受很深圳经济、人口和政府多种行政手段的影响。

坏消息是,周一美联储第三号人物威廉姆斯在公开讲话中表示,美联储很可能会在一定限度上进行加息。在这一定程度上加剧了投资者对香港楼市拐点的担心。

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